以前，女生找对象时，经常会比较关注男生有没有房子。房子问题似乎是每对相恋男女亘古不变的一个话题或者关注点。随着社会、经济、思想的进步，现在很多女孩子在经济观和婚姻观上也有了很大变化，她们不再必须要求男方婚前要有套房子，而是纷纷开始计划购买或者已经购买了属于自己的婚前房产。

实际生活中，目前全款购房的比例相对来说还是很少的，大部分年轻人还是会采用首付+按揭的购房方式。也有相当一部分人对婚前购房这件事是有其他的小心思，比如抢先赶在结婚登记前买房，首付自己出了，但剩下的贷款婚后还能有个人帮忙一起还，就算以后离婚了，房子还是个人房产，一点都不吃亏。因为婚后夫妻财产一般都会处于不分你我的状态，所有夫妻共同还贷的现象比比皆是。那么，一方婚前按揭购买的房产，婚后夫妻共同还贷的，该房产归属是否必然就是登记一方个人房产了呢？而一起共同还贷的钱，只能是“替人做嫁衣”了吗？

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。

根据以上规定可知，一方婚前首付按揭购买的房产，婚后夫妻共同还贷，离婚后该房产所有权可认定归产权登记一方，由产权方对另一方进行补偿。但注意是“可以认定”，并非是应当或必须认定。曾有一案例的法院判决结果是基于产权登记方名下已有多套房产，而另一方名下无任何房产以及子女归其抚养等因素考虑，认为将房产判给非登记方所有更为合理。但此种判例还是相对少见的，因为司法实务中还会考虑银行的债权债务关系，若法院可随意变更房产所有权人，会导致银行债权实现的风险性变高。

虽然婚姻法司法解释三第十条规定对于房产所有权的归属有了明确的指引，但其在司法实务的适用中仍主要存在着以下两大难点。

实务难点1：共同还贷款项对应增值部分该如何计算？实务中各级或各地法院观点不一，笔者主要介绍目前审判实务中经常采用的三种计算方式。

1.共同还贷部分及其对应增值＝婚后共同还贷部分（婚后已还本金+利息）÷实际购房款(合同购买价+离婚时已还全部利息) ×离婚时房屋市场价。

此种计算方式对于接受补偿方比较有利，补偿金额较大。

2.第一步先计算出房屋升值率：房屋离婚时价格 ÷ 房屋成本（合同购买价或结婚时房屋市场价格+共同已还全部利息

第二步再计算出应补偿金额：共同还贷部分 ×房屋升值率

此种计算方式来自最高院民一庭的审判意见，部分法官认为相对公平的一种计算方式。

3.第一步先计算出房屋升值率：房屋离婚时市场价格 ÷合同购买价

第二步再计算出应补偿金额：共同还贷部分 ×房屋升值率

此种计算方式最为简单，无需考虑利息等成本因素。不少法院采取此观点。

婚姻法司法解释三第十条的规定主要是指针对婚后共同财产还贷的情况，若婚后确实是使用个人财产还贷的或家庭收入主要由产权登记一方创造的，建议使用单独的银行卡作个人收入和支出使用（尽可能避免与夫妻共同财产混同），或者书面协议约定婚后财产各自所有。因为完全使用个人财产还贷的，该房产则纯属于个人房产，与另一方无关，也无需支付另一方任何房屋增值补偿费用。

实务难点2：用买家先支付的款项去偿还剩余贷款作解押，买家支付的款项是属于夫妻共同还贷部分还是个人还贷部分？

举例，你婚前按揭购买了一套房子，婚后准备卖出。但卖出前需要先解押才能进行正常交易过户，但此时你无法拿出一笔钱偿还剩余银行贷款，市场上普遍做法是会拿买家先给的首付款比如50万去还了你自己的银行贷款。而这50万对应的房屋增值后是100万。若这50万被认定属于夫妻共同还贷的，相当于你的另一半能够分享这100万。如果是婚后还贷没多久就卖房的，相当于另一半就能不费吹灰之力分割到100万资产。

具体到司法实务中，法院审判中也确实存在两种相反意见。一种则认为这50万属于婚后夫妻共同收入即为夫妻共同还贷部分，而另一种意见则认为是个人婚前财产卖出所得的收益，应认定为个人还贷。

鉴于司法实践两种不一的意见，也较大程度保护好自己的权益，建议是通过父母账户过桥解押，且切记不可将款项经过你账户后再给到父母账户。至于个案和相对应的具体实操方法建议咨询专业律师。