鲁法案例【2021】376

基本案情

2021年1月27日，巩某玲以王某刚名义并作为共有人与张某芳、淄博某房地产公司签订《房地产买卖合同》一份。

合同载明：甲方（卖方）王某刚，乙方（买方）张某芳，丙方（居间方）淄博某房地产公司。甲方愿意以人民币壹佰零肆万捌仟元整（¥1048000元）的价格，将其坐落在桓台县某小区6号楼一单元一层东户的房产，包括水、电、双气开户、所有内门、卫生洁具、灯具、沙发、院子、车库的配套设施一并出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋作了充分的了解，自愿购买该房地产；本合同签订之日，乙方将购房定金人民币壹万元整（¥10000元），交于甲方……乙方违约，乙方不得索还定金；甲方违约，甲方应自违约之日起3日内将定金双倍退还给乙方……此外，合同还对双方其他权利义务作出约定。在合同落款处，巩某玲代王某刚签字确认并标有“巩某玲代”字样。同时，巩某玲在甲方共有人处签字确认。

同日，上述合同签订后，张某芳将房屋定金10000元交付给巩某玲，巩某玲为其出具收到条一份。内容为：今收到张某芳购某小区6#1-101的房屋定金壹万元整（¥10000元），收款人：巩某玲  2021年1月27日。

在合同履行过程中，2021年2月28日，王某刚以涉案房屋系其单独所有为由，拒绝出售涉案房屋并出具证明一份，表明因个人王某刚原因单方终止与张某芳签订的《房地产买卖合同》。

另查明，巩某玲与王某刚系夫妻关系。王某刚于婚后购买了涉案房屋，涉案房屋登记在王某刚名下，共有情况为单独所有。

还查明，涉案房屋所有权证书现由淄博某房地产公司持有，淄博某房地产公司曾与张某芳数次去现场查看涉案房屋，在涉案合同签订时，淄博某房地产公司向张某芳出示了涉案房屋产权证明。

裁判结果

法院判决：

一、解除原告张某芳与被告巩某玲、第三人淄博某房地产公司于2021年1月27日签订的《房地产买卖合同》；

二、被告巩某玲双倍返还原告张某芳定金20000元，于本判决生效后十日内付清；

三、驳回原告张某芳的其他诉讼请求。

一审判决作出后，巩某玲方提起上诉，经二审法院调解，双方达成如下协议：

一、上诉人巩某玲与被上诉人张某芳解除2021年1月27日签订的《房地产买卖合同》。

二、上诉人巩某玲返还被上诉人张某芳定金18 000元，款项支付至被上诉人张某芳银行账户，于2021年10月1日之前付清。

三、上述第二项履行完毕，双方就本案纠纷处理完毕，再无纠葛。

四、上诉人巩某玲若逾期支付上述款项，被上诉人张某芳有权按照一审判决申请执行。五、一审案件受理费150元；二审案件受理费300元，减半收取150元，均由上诉人巩某玲承担。

裁判要旨

在买卖合同中，出卖人的行为同时符合无权代理和无权处分的构成要件应当分别分析，区分适用。出卖人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。出卖人因无权处分与买受人订立合同，无权处分行为不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。

案例解读

一、关于夫妻的日常家事代理权

基于家庭交易的便捷性、高效性和保护交易相对方的需求，日常家事代理权应运而生。根据此制度，夫妻任何一方均有因日常家庭生活需要而独立处理夫妻共同财产的权利。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十条规定：夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。该规定体现了夫妻之间互有日常家事代理权。本案中，巩某玲与王某刚系夫妻关系，涉案房屋为双方婚后购买，登记为王某刚单独所有。巩某玲未取得王某刚同意，擅自将房屋出售，属于处分夫妻重大财产的行为，超出了日常家事代理的范畴，系无权代理行为。

二、无权代理与无权处分的区别

无权代理与无权处分虽然在名称上有相似之处，但是其内涵和法律效力等有天壤之别。首先，“无权”内涵不同，无权代理行为欠缺的是将行为人独立实施的法律行为所产生的法律效果由被代理人承担的权能，而无权处分行为欠缺的是对某物的处分权能。其次，行为人在实施法律行为时所代表的名义不同。无权代理是行为人以被代理人的名义为法律行为，而无权处分是行为人以自己的名义为法律行为。最后，两者的效力不同，因无权代理订立的合同效力待定，而因无权处分订立的合同，无权处分行为不影响合同的效力。

本案中，巩某玲的行为同时符合无权代理和无权处分的构成要件，应当分别作出处理。

三、关于无权代理的法律效力

代理是指代理人在代理权限的范围内，以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为，该行为对被代理人发生法律效力的制度。

代理的基本特征有三：一是基于代理人和被代理人之间的授权关系或法定地位，产生委托代理权或法定代理权；二是代理人以被代理人的名义与第三人为法律行为时，独立地作出意思表示；三是代理人独立实施法律行为的效果直接或者间接约束被代理人或第三人。

本案代理人巩某玲与被代理人王某刚之间不存在委托授权关系，巩某玲的售房行为亦非日常家事代理的范围。基于此，巩某玲的行为属于无权代理。

因无权代理订立的合同，对被代理人所发生的法律效力待定，需被代理人追认或拒绝追认的意思表示加以确定。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，巩某玲没有取得出售涉案房屋的代理权，仍然实施代理行为。被代理人王某刚知悉后，以涉案房屋系其单独所有为由，拒绝出售涉案房屋，体现了王某刚拒绝追认的意思表示，因此，该《房地产买卖合同》对王某刚不发生法律效力。

四、无权处分的法律效力

巩某玲在与张某芳订立《房地产买卖合同》时，未取得对涉案房屋的处分权，该行为系无权处分。

因无权处分订立的合同，无权处分行为不影响合同的效力。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。该涉案房屋为王某刚与巩某玲婚后购买，登记在王某刚名下，共有情况为单独所有，巩某玲不具有单独处分该涉案房屋的权利。该涉案合同系巩某玲和张某芳的真实意思表示，且不存在导致合同无效、可撤销等效力瑕疵的情形，该涉案合同合法有效。出卖人巩某玲因未对涉案房屋取得处分权，导致涉案房屋交付不能，合同目的无法实现，构成根本违约，巩某玲应当对此承担违约责任。

张某芳的行为是否符合善意取得的条件？张某芳是否可以善意取得该涉案房屋？善意取得是为了保护善意相对人，维护交易的安全性和稳定性而设立的一种制度。张某芳与巩某玲的《房地产买卖合同》虽合法有效，但张某芳是否可以善意取得涉案房屋需做进一步分析。

善意取得需要满足以下几点：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

但根据本案查明的事实，涉案房屋为巩某玲和王某刚夫妻婚后购买，产权证明上记载该房屋为王某刚单独所有，涉案合同签订时，淄博某房地产公司向张某芳出示了该房屋产权的证明。此举表明合同的相对方张某芳对出卖人巩某玲无单独处分涉案房屋权利的事实知情。张某芳明知巩某玲无处分权，仍与其签订《房地产买卖合同》，且涉案房屋未完成过户登记，张某芳的行为不符合善意取得的构成要件，张某芳不能善意取得该涉案房屋。

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