近日，林婉华律师接到一个离婚纠纷咨询。
具体如下：陈先生在婚前2010年5月购买了一套房产，购买价45万，首付15万，银行按揭贷款30万，每月还贷1500元。关于每月还贷，陈先生的父亲每月都会转1000元到陈先生的还贷卡上，陈先生则自己每月负担500元房贷。
2010年10月，陈先生与白小姐登记结婚，婚后夫妻二人的收入足以负担自己小家庭的房贷等各项生活开支。但是，陈先生的父亲却还是坚持每月定时转1000元到陈先生的还贷账户中给陈先生还房贷。
在2020年10月份，陈先生提前还清婚前房产贷款余额20万元，至结清贷款时，支付给银行的全部利息又10万。而后，陈先生把婚前房产变卖取得250万，再跟陈先生父亲借款30万，重新购置了一套A房产登记在陈先生一人名下。A房产购买价是400万，首付款280万，贷款120万，每月陈先生自己一个人还贷6500元。在整个换新房的过程中，白小姐没出过一分钱。至陈先生咨询我们时，市场价值没有变化，剩余房贷本金还有118万。
而关于陈先生与白小姐的婚姻，陈先生的父母一直持反对态度，婚后与儿媳关系并不好。再加上夫妻二人因工作原因聚少离多，夫妻矛盾日益增多，吵架也变成家常便饭。后来，陈先生在2017年的时候就选择分居。
目前，双方都同意离婚，但是双方对于陈先生名下的A房产，争议较大。
陈先生认为，该套房产是使用自己的婚前房产变卖所得款项购买，还有陈先生的父亲出资了30万，白小姐没出过一分钱，白小姐没资格分房子；
而白小姐认为，A房子是在婚后购买的，而婚前房产变卖所得款项不是全部属于陈先生一个人的，相当于A房子自己也有出资，A房子就是夫妻共同财产，白小姐有权利分得一半。
对于A房产的分割问题，双方一直争议不下，且白小姐直接提出，如果她拿不到一半房产价值，就不可能同意协议离婚。
陈先生无奈之下找到我们咨询，让我们从专业的角度替他分析这个房子的分割问题。
一、白小姐对这个房产是否享有份额
白小姐肯定是享有份额的。
第一，A房产的购房款虽然大部分是来源于陈先生的婚前房产变卖款250万。但是这250万，并非全部属于陈先生的个人财产，其中也有白小姐的份额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，婚前购买的房产，针对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，是属于夫妻共同财产，由不动产登记一方对另一方进行补偿。由这点即可得知，因白小姐对于婚前房产享有共同还贷和增值部分，所以卖房款250万当中并非陈先生的婚前个人财产，当中就有属于白小姐的份额，那么，白小姐自然有权分割A房产。
二、白小姐有权分割A房产，那么陈先生需要补偿给白小姐多少钱
陈先生需要补偿白小姐的金额有3种可能结果：
A房产的购房款主要是来源于陈先生的婚前房产变卖款，婚前房产变卖款其中就涉及到陈先生的个人财产部分和夫妻共同财产部分。
因此，计算A房产的夫妻共同财产部分，主要先计算出陈先生的个人财产部分，剩余的就是夫妻共同财产部分。
第一种结果，陈先生父亲对婚前房产的每月还贷出资，是单独赠与给陈先生一个人：
1.婚后双方共同还贷及其增值金额部分=夫妻婚后共同还贷部分（500元*共同还贷时间120个月+提前还贷本金20万）÷实际购房款（房屋购买价45万+已还全部利息15万）×房屋市场价250万。根据该公式，婚前变卖款250万中，夫妻共同财产部分约占有108万左右；
2.陈先生的个人财产部分是，250万-108万=142万；
3.3. A房产的净价值是400万-118万-父亲30万借款=252万；
4. 因A房产没有增值，所以A房产中关于夫妻共同财产部分252万-142万=110万，那么，陈先生需要补偿给白小姐是110万➗2=55万。
第二种结果，陈先生父亲对婚前房产的每月还贷出资，是共同赠与给陈先生和白小姐夫妻二人：
1. 婚后双方共同还贷及其增值金额=夫妻婚后共同还贷部分（1500元*共同还贷时间120个月+提前还贷本金20万）÷实际购房款（房屋购买价45万+已还全部利息15万）×房屋市场价250万。根据该公式，婚前变卖款250万中，夫妻共同财产部分占有158万左右；
2. 陈先生的个人出资金额是，250万-158万=92万；
3. 因A房产没有增值，所以A房产的净价值是400万-剩余房贷本金118万-父亲借款30万=252万；
4. A房产中关于夫妻共同财产部分252万-92万=160万，那么，陈先生需要补偿给白小姐是160万➗2=80万。
第三种结果，因A房产并非全款购买，即前面出资部分若是按出资比例分割，但后半部分又涉及共同还贷夫妻共有的情况，实操计算相对比较麻烦，因此法院在计算过程简化化处理，直接认定整套房产是夫妻共有。也就是，A房产的净价值是400万-剩余房贷本金118万-父亲借款30万=252万，陈先生要补偿给白小姐一半金额，252➗2=126万。
上述案例发生的情况，也是我们日常生活常见的现象，使用婚前财产在婚后买房，比如小房换大房，旧房换新房，以及父母出资买房，导致夫妻在分割房产时，补偿金额差异好几十万甚至上百万。因此，为了避免大家在利益上的损失，总结分析两大点：
一、婚后使用婚前财产买房，如何防止“被”变成为夫妻共同房产
第一，房产证要登记在自己名下，不能登记在双方名下。因为如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产。
第二，使用婚前财产在婚后买房，要避免和其他婚后财产混同，并保留好相关的出资证据。如果购买房产的资金不是全部使用婚前财产的，或者即使是使用了全部婚前财产，但和婚后财产出现了混同导致分不清楚购买房产的资金来源的，均有可能被法院认定为夫妻共同财产。第三，谨记两点：一是要做到全部购房资金来源于婚前财产。如果部分购房资金是来自婚前财产，部分来自婚后共同财产的，建议夫妻双方提前约定清楚，按照出资数额和比例作为后续房产分割的标准；二是要专款专用，建议可以设立单独账户，避免和婚后资金混同。
二、关于父母出资购房的款项，是赠与子女个人还是夫妻双方
第一，父母无论是出资首付款，还是帮忙每月还贷的，都要切记，若父母只想赠与子女个人的，建议三方共同签订协议明确款项仅赠与自己子女一人，若三方不方便签订协议的，仅有父母和自己子女签协议，则建议进行公证；若无法进行任何书面约定的，则父母转账时注意备注“单独赠与自己子女一人某某某”）。
第二，如果父母出资的款项根本不是作为赠与性质，仅是临时性的资金帮助的，建议父母要求子女和配偶共同出具借条。若是碍于父母子女身份关系不好意思写借条的，父母也应当在转账钱款时，明确备注是“借款”。
