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广州离婚律师梁聪律师团队:离婚诉讼中如何处理小产权房和带有其它特殊性质的不动产

Q1:婚前一方承租,婚后用夫妻双方共同财产购买的不动产,产权登记在一方名下,离婚时不动产应该如何处理?

答:根据《婚姻法司法解释二》第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”因此在离婚时这种不动产应该以夫妻共同财产进行处理。


Q2:关于小产权房,在离婚时应如何处理?

答:关于小产权房有以下两种情况:一、对于以备有权机关认定为违法建筑的小产权房,离婚时法院不予处理;二、已被行政程序合法化的,法院可以对其所有权属做出处理。

根据我国国土管理法和有关政策,关于未经行政准建但长期存在未受行政处罚的小产权房的处理上因小产权房无法取得房屋所有权证,所以法院仅对小产权房的使用作出处理,并不会判决所有权的归属。


Q3:关于承租的公房,在离婚时如何处理?

答:公房的承租权在离婚时按一下情况进行处理:

1、婚前取得承租权的情况。

一方在婚前已经取得该房的承租权,离婚时承租权由该方继续享有。

2、婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的。

婚前一方已经取得公房的承租权的,离婚时,双方均为本单位职工的,由于这一情况的发生只涉及双方身份关系的变更,因此,不影响公房承租权的归属,即这一情况下,承租权仍归该一方享有。

3、一方婚前借款取得承租权,婚后夫妻共同偿还借款的。

这种情况下,该房承租权仍应归该一方享有,另一方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。

4、婚前一方取得承租权,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,承租房屋拆迁时,如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。虽然在这种情况下,承租房屋的承租权是在婚后取得,但是这一承租权的取得是基于原有承租权的存在,所以,该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

5、妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的,属夫妻共同财产。

6、一方将其在婚前承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一单位后,另一方单位另给调换房屋的,产权调换的房屋由原房屋承租人承租。

在这种情况下,只要后面的承租权形成是基于原来存在的承租权,应该归原享有承租权的夫妻一方享有。


Q4:关于经济适用房,在离婚时如何处理?

答:关于经济适用房主要分两种情况:

1.在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应认定为个人财产。

2.婚后夫妻双方以双方名义共同申请,以夫妻双方共同财产支付房屋共同价款,应认定为夫妻共同财产。


Q5:对于拆迁补偿款,离婚时应该如何处理?

答:对于拆迁补偿款的问题首先要了解被拆迁房的性质,若拆迁房是私房,是夫妻婚后共同财产,那么拆迁款应认定为夫妻共同财产。若如果婚前为夫妻一方所有的房屋,婚后所得拆迁补偿款在婚后又用于购买房屋的,原则上属于原房屋所有权人的个人财产。

若拆迁款属于公房,补偿款以人口+房屋面积来计算,夫妻一方基于合法婚姻关系而取得的按份共有财产,对其份额享有所有权,离婚时应给予所有份额的补偿款。若拆迁款仅按照被拆迁的房屋面积计算,此时拆迁款应为拥有公房承租权的一方所有。


Q6:夫妻一方用婚前财产购买的不动产,婚后在房产证上加上另一方的名字,离婚时不动产应该如何处理?

答:一方婚前用个人财产所购买的不动产,应认定为个人财产,而根据《婚姻法司法解释一》第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有规定的除外。”婚前一方购买的不动产,除了夫妻双方对该不动产的所有进行了约定外,不因婚姻关系的转化而转化为夫妻共同财产,在离婚的时候另一方不能主张进行分割。


Q7:一方婚前用个人财产购买的不动产,婚后用于出租,所得的租金是否属于夫妻共同财产?

答:根据《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(1)工资、奖金;

(2)生产、经营的收益;

(3)知识产权的收益;

(4)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(5)其他应当归共同所有的财产。”

因此,属于一方个人财产的不动产婚后用于出租所产生的收益,应认定为夫妻共同财产。