婚后购买的房产,离婚时谁要搬出去，谁能留下，这是很多客户在咨询过程中最常问的一个问题。首先，只有房产性质属于夫妻共同房产，才真正需要论谁要搬出去谁留下的问题。其次，婚后购买的房产，是否都是必然属于夫妻共同财产呢？答案是：婚后所购买的房屋，不必然就是属于夫妻共同房产，也有一些情况下是属于个人财产。最后，夫妻共同房产，法院会具体如何判决谁搬出去谁留下呢？是否存在一些优先照顾的裁判规则？

一、具体根据以下各种情况区分夫妻共同房产或个人财产：

1.婚后使用夫妻共同财产购买的房产，无论是登记在一方名下还是双方名下，都是夫妻共同财产。有些客户也会经常提出一个疑问，认为房产证上只写一方的名字且份额上标注是其单独所有，离婚前不敢搬出去住，担心自己搬出去住之后房子会没有自己的一份。其实这是完全错误且没必要的担心，除非是认为另一方有非常大的可能性和动机卖掉该房产后卷钱跑路。

2.婚后完全使用婚前个人财产购买的房产，并且只登记在出资方自己一人名下的，该房产应当认定为个人财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”。一方的婚前财产不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。因此，婚后完全使用婚前财产买房，属于一方婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是个人财产。因此，该房产是属于夫妻一人个人财产的，则就无需论谁要搬出去了。

3.婚后使用婚前个人财产购买的房产，但是登记在夫妻双方名下的，此时视为出资一方对对另一方的赠与，该房产为夫妻共同财产。

4.婚后若不是完全使用婚前房产购买的，如首付款项中有部分是婚前个人财产的，在司法实践该房产一般会被认定为夫妻共同财产，但建议双方可以签署书面协议，明确约定首付出资金额中有多少金额是属于一方婚前个人财产部分，该婚前个人财产部分及其对应的增值归属于个人。

延伸：婚后使用婚前财产买房的情况，在实际生活中很常见，比如小房换大房，旧房换新房。那么，如何防止婚前财产转化成夫妻共同财产呢？

（1）婚后使用婚前财产买房，应只登记在自己名下。因为登记在夫妻双方名下，如前面所述，视为对另一方的赠与。

（2）专款专用，避免与婚后财产混同，并且要保留相关出资凭证。例如，将自己婚前房产卖出的款项或婚前个人存款固定存放在自己婚前某一张银行卡，前述银行卡不与婚内财产的其他银行卡或者对方的银行卡发生任何资金往来，如婚后有过多的进出流水，容易造成夫妻财产混同，此时很容易被认定夫妻共同财产。

5.婚后父母出资购房的，区分几种情况:

（1）婚后父母为夫妻购房出资的（全额出资但登记在夫妻两人名下或父母只是部分出资的），该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，该房产则认定为夫妻共同财产，但父母明确表示赠与一方的除外。

（2）婚后一方父母为夫妻购房全额出资的，且只登记在出资人子女名下的，该出资视为对自己子女一人的赠与，该房产认定为个人财产。

（3）婚后双方父母为夫妻购房均有出资的，产权登记在一方子女或双方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

二、对于夫妻共同财产，夫妻离婚时，双方对于谁占有使用房屋和谁要搬出去的问题，在双方无法协商的情况下，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十条规定：　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

归纳通俗理解：

(1)竞价取得方式：双方均想要房子的，双方可以出价，哪一方出价较高就可以取得房产所有权，由取得所有权的一方按照出价款的一半（扣除剩余还贷后）给予另一方补偿；

(2)评估补偿方式：一方主张房屋所有权的，但若双方对房屋市场价值的认可不一的，由法院随机抽取的评估机构对房屋进行评估，取得房屋所有权的一方按照评估价的一半（扣除剩余还贷后）给予另一方补偿；

(3)拍卖分割方式：双方均不想要房屋所有权的，或者认为自己没有能力一下子补偿对方那么多钱的，可以申请法院拍卖，双方就所拍卖所得价款(扣除剩余放贷后)进行分割。

三、离婚时，抚养子女的一方或无过错的一方可否优先取得房产所有权?

法院判决房产归谁所有时，一般需要考虑以下几方面因素：

（1）考虑双方的住房情况。一般情况下，若产权方有其他多处房产的，会照顾无处居住的一方；

（2）考虑照顾抚养子女的一方。为确保孩子健康成长有一个稳定的居住环境，将房屋的所有权判给抚养孩子的一方；

（3）无过错一方能否优先取得房产所有权？目前司法实践中的支持判例还是相对很少，如今对于无过错方已不是能够作为法定多分财产或者优先取得财产所有权的理由。