结婚，这场人生大事在笔者眼中看来越来越像是一次财产的重新洗牌，从一次 “个体户”到“合伙人”的改变。今天笔者就最近在经办的一个案例来和大家谈谈如何在婚前房产婚后置换新房中避免婚前个人财产和夫妻共同财产的混同。

女方是我团队的客户，在婚姻存续期间，女方将自己婚前房产变卖，将出卖婚前房产的款项和婚内的夫妻共同财产一起拿去购买新的房子付了首付，后由双方共同还贷，且该新的房产登记在夫妻双方名下。问题来了，现在该房产属于个人财产还是夫妻共同财产？

我国实行不动产登记制度，房产登记在双方名下，属于共有，是夫妻共同财产。虽然可以在登记的时候约定按份共同还是共同共有，但是在生活中，基于双方感情良好的事实，一般来说男女双方也不会对此进行约定。最终还是避免不了婚前个人财产和夫妻共同财产造成混同，导致婚前个人财产就像是打了水漂的后果。

根据客户的情况，该房产极大可能会被认定为夫妻共同财产；换另外一个角度来看，其实就是客户婚前个人财产的流失。那么如何才能避免这样的损失保障自己的权益呢？其实很简单，主要是需要将房产登记在个人名下，但是还需要敲定细节。总的来说，笔者认为可以通过以下两种途径在如此的情形下避免婚前个人财产和夫妻共同财产的混同：

1. 婚前房产出卖金额足够全款购买新房且房产登记在个人名下 

      此时，该新房产毫无疑问就是完整的一方个人财产。即使是在婚后用出售自己婚前房产所得资金购买，但不能因为是在婚后购入就机械地认为房产就属于夫妻共同财产，还要考虑到购买房屋的资金来源。

     《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》第十八条:"夫妻一方的财产有下列情形之一的，为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。"

     《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条:''婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。"

         2. 婚前房产出卖金额不足够全款购买新房，但使用婚前房产出卖款项付首付款且登记在个人名下 

        此时，婚前个人财产在婚后发生形态变化是不导致所有权发生变化的；该房产是属于一方的个人财产，离婚时候只是需要向对方补偿一笔钱，也就是婚后共同还贷及对应增值的一半。

      《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第十条》:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

        依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

        写在最后，笔者认为先爱己而后爱人，先好好爱自己，再去爱所爱之人；就像是本文所谈的主题，避免个人财产和夫妻共同财产的混同，实际上就是在婚姻中保护好自己的权益。